Introduktion
I den här guiden kommer vi gå igenom vad du bör tänka på när det kommer till att bygga ut huset eller din villa i Stockholm. Hur går man tillväga? Vad kostar det att bygga ut hus? Hur hittar man duktiga byggföretag och vilka regler måste man förhålla sig till? Ta det lugnt, detta och mer därtill kommer du få svar på i denna guide.
Gå till respektive avsnitt nedan
Sekelskifesvilla på Lidingö där vi hjälpt kund bygga ut huset i två plan.
Kontakta en arkitekt
När du har bestämt dig för att du ska bygga ut huset ska du först och främst kontakta en arkitekt. Förslagsvis en arkitekt som har erfarenhet av att hjälpa privatpersoner med att just bygga ut hus. Det första en arkitekt tittar på är detaljplanen för just ert område, det är nämligen den som bestämmer hur och vad du får bygga. Beroende på vad detaljplanen säger samt dina önskemål kommer en arkitekt ta fram ritningar och elevationer på din tillbyggnad, s.k. A-ritningar (arkitekt-ritningar). Det är detta som ligger till grund för ert bygglov.
Vi kan hjälpa er med att sätta er i kontakt med duktiga arkitekter som hjälper till med A-ritningar samt kan vara med och driva bygglovsprocessen.
Ansök om bygglov
Arkitekt-ritningar
Efter att man fått A-ritningar och bygglovshandlingar på plats så är det dags att söka bygglov hos kommunen för att helt enkelt få godkännande på den utbyggnad man har tänkt att göra. Detta är tyvärr ofta en väldigt tidskrävande och frustrerande process (kanske framförallt i Stockholm). Då det handlar om mycket formalia och en hel del byråkrati så rekommenderar vi alltid att man överlåter ansvaret för att driva bygglovsprocessen till sin arkitekt. Arkitekten har koll på vad kommunerna vill ha för information och på vilket sätt. Detta kan då underlätta processen och även minska handläggningstiden. En annan viktig aspekt i bygglovsprocessen är att anmäla vem som ska vara kontrollansvarig (KA) på ditt projekt. En kontrollansvarig har som uppgift att kontrollera att bygglovet efterföljs av byggaren och den personen kan oftast användas för att kontrollera att bygget sker i enlighet med gällande normer och standarder så att tillbyggnaden blir precis som enligt bygglovet och ritningarna.
Konstruktions-ritningar
För att ansöka om bygglov behövs egentligen inte några konstruktionsritningar (K-ritningar) vara på plats, men innan man kan få ett startbesked ska K-ritningar finnas. K-ritningar tas lättast fram efter godkänt bygglov så man vet att det man begär K-ritning på faktiskt är godkänt att bygga efter. För att en byggare ska kunna räkna på projektet är det också viktigt att det finns konstruktionsritningar på plats, så i det här skedet är det läge att kolla efter en konstruktör som kan hjälpa till med den delen. K-ritningar är också en bygghandling och som faktiskt används ute i produktionen. Ett bygglov eller bygglovsritningar gäller ej som bygghandlingar. Vi kan hjälpa er att komma i kontakt med konstruktör som tar fram K-ritning till ditt projekt.
Tillbyggnad i vinkel på ett projekt vi utfört i Stocksund
Dags att planera dina materialval
Ska den nya tillbyggnaden innehålla kök, badrum eller sovrum? Beroende på vilken typ av rum som ska byggas så krävs det mer eller mindre planering. Men det kan vara bra att så tidigt som möjligt komma igång med att välja material till respektive rum, då det oftast är många val och ju bättre förarbete desto smidigare och mer väl utfört projekt. Det kan även vara långa leveranstider på vissa typer av material såsom fönster, dörrar och kök. Vår inredningsarkitekt hjälper er gärna med att planera den invändiga ytan för att få det så bra som möjligt.
Vad kostar det att bygga ut huset?
Den stora knäckfrågan för de allra flesta som står inför att bygga ut sitt hus. Helt enkelt vad kommer det här att kosta mig? Vi brukar säga att det kostar ca 30 000-50 000kr att bygga ut sitt hus. Det inkluderar dock inte kök, badrum eller inredning. Det är därför väldigt viktigt att ni börjar med att fundera över er budget; vad får det kosta? Vad har vi för budget? Ska projektet finansieras via lån hos banken eller finansieras på egen hand? Det är många frågor att besvara och vi hjälper er reda ut en hel del frågetecken vad gäller budget, men det är också viktigt att man har rätt förväntningar och förutsättningar ekonomiskt för att det ska bli en så lyckad tillbyggnad som möjligt.
Vad kostar det att bygga ut huset (kostnadsspann)
Storlek (kvm)
Kostnad
20-50 kvm
ca 40 000 – 50 000kr inkl. moms, boyta exkl. kök, badrum etc.
50-70 kvm
ca 35 000 – 40 000 kr inkl. moms, boyta exkl. kök, badrum etc.
70-150 kvm
ca 35 000 kr inkl. moms, boyta exkl. kök, badrum etc.
Större än 150 kvm
ca 30 000 – 35 000 kr inkl. moms, boyta exkl. kök, badrum etc.
Tillbyggnad av Egnahems villa
Ställlning på plats och ny våning
Invändigt under tillbyggnaden
Färdiga resultatet av tillbyggnaden
Projektering & upphandling
Många av våra kunder startar ofta processen när de ska bygga ut genom att kontakta oss på Leadme först. Detta är så klart smickrande att ni vill ha vår hjälp så tidigt i processen men för att vi ska kunna göra vårt jobb så bra som möjligt när det kommer till att hjälpa er med upphandling av projektet att bygga ut ert hus, så vill vi gärna att A-ritningar och K-ritningar finns på plats samt att bygglovsprocessen är igångsatt. Vi behöver helt enkelt ett underlag att utgå ifrån för att kunna kalkylera och därefter presentera offerter på vad er tillbyggnad skulle kosta.
Viktigt att tänka på när man kontaktar byggföretag för att få hjälp med sin tillbyggnad är att kontrollera att de har dokumenterad erfarenhet av att just bygga ut hus, har en stabil ekonomi och nöjda kunder över tid. Här har vi redan gjort jobbet, och mer om att hitta duktiga byggföretag kan du läsa om här.
Vi börjar alltid med en förstudie
När du kontaktar oss på Leadme och har alla underlag på plats, så bokar vi oftast in ett teamsmöte tillsammans med dig, så vi kan få möjlighet att diskutera projektet, träffa er som beställare och gå igenom era behov och önskemål för er tilltänkta tillbyggnad. Vi påbörjar därefter arbetet med att ta fram ett första kostnadsestimat baserat på era underlag. En av de viktigaste aspekterna för att vi eller någon annan byggare ska kunna lämna en så korrekt offert som möjligt är att man har tillgång till konstruktionsritningarna. Det är nämligen en stor del av underlaget till att göra en så pass korrekt kalkyl som möjligt. Om ni tycker att vårt kostnadsestimat och tilltänkta planering av projektet ser bra ut, så bokar vi in ett hembesök på plats för att ta projektet vidare.
Hembesök
Efter att vi träffats på plats, gått igenom era behov och önskemål, tagit del av allt underlag och räknat på projektet så levererar vi en eller fler offerter från de byggföretag som vi samarbetar med. Viktigt att tänka på i det här skedet är att man får en tydlig och väl formulerad arbetsbeskrivning med korrekta moment som följer A- och K-ritningarna samt att offerten stämmer överens med den budget man har att förhålla sig till i sitt projekt. Här kan även vi hjälpa till att jämföra offerter ni tar in från andra byggfirmor då det oftast kan vara stora skillnader i pris beroende på hur man har räknat och hur väl man följt underlagen.
Vi hjälper dig
bygga ut huset
Startbesked
Ett startbesked får du först när du har alla bygghandlingar på plats, ingått avtal med en byggare, bevis på ett färdigställande försäkring, andra bygghandlingar som kommunen vill se samt att ett tekniskt samråd har hållits med dig som byggherre, kommunen och KA. Ibland kallas även byggföretaget till detta möte. På mötet avhandlas alla ritningar, kontrollplanen tekniska svårigheter i projektet osv. Alltså vill kommunen säkerställa att rätt handlingar finns på plast samt att byggaren har rätt försäkringar och avtal på plats. På det tekniska samrådet kan kommunen be om kompletterande handlingar eller förklaring på hur moment och material hanteras i produktionen.
Produktion
Under produktionen ansvarar då byggaren att bygga och producera utifrån hur allt är avtalat. I produktionen kommer då även er KA göra nedslag för att kolla så att ritningarna följs och att inte byggaren har gjort några avvikelser mot bransch standarder. Beroende på hur stor utbyggnad eller nyproduktion ni ska göra kommer er KA har mindre eller mer inblandning i projektet. Man kan kontraktera sin KA på olika nivåer. Men ju större projektet är det skönt som privatperson att han med sig en engagerad KA som är med och kollar av alla kritiska moment. Om projektet under tiden checkas av både byggaren och KA underlättar det sen vid en slutbesiktning om alla dokument och lösningar är dokumenterade och signerade av rätt personer. I produktionen kommer du som beställare även ha ett ansvar att leverera material så som kök, golv, kakel, klinker osv. Innan projektet startar ska man ha koll på detta så att leveranserna kommer i rätt tid. Även byggaren lägger samma pussel med det materialet som dom ansvarar för.
Slutbesiktning & garantier
Inför slutbesiktningen ska då alla dokument finnas på plats så som ifylld kontrollplan av både byggare och KA, intyg på tätskikt i badrum, att elinstallationen är inmätt och kontrollerad, att vatten och avlopp är utförda enligt Säker Vatten osv. På en slutbesiktning går man igenom allt ytskikt och ser till att allt är utfört med rätt standard. På en slutbesiktning måste intygen från byggaren finnas på plats annars kommer inte byggaren bli godkänd. På slutbesiktningen bestäms även tiden för att rätta till eventuella anmärkningar. Tills anmärkningarna är helt klara och entreprenaden är helt godkänd kan du som beställare hålla 10% av avtalad summa. Beroende på ingrepp och vem som har utfört dom råder olika garantier. På tätskikt ska byggaren lämna 10 år, på ytskiktsarbeten är praxis 3-5 år. För arbeten på mark, byggnad eller annan anläggning gäller dock en förlängd ansvarstid om tio år. Ni som beställare ska vara noggranna med att att reda på att byggaren har rätt behörigheter så ni kan få rätt garantiåtaganden för er utbyggnad.
Vi ser fram emot att hjälpa dig lyckas med att bygga ut huset
Vi förstår att det kan kännas överväldigande med alla regler, lagar, olika människor och kompetenser och alla ansökningsprocesser för att komma igång med att bygga ut sitt hus. Ta det lugnt. Vi finns här för dig och hjälper dig att lyckas med ditt projekt genom att använda all vår erfarenhet, kontaktnät och tillsammans med våra duktiga byggföretag så tar vi ditt projekt i hamn. Tveka inte att höra av dig till oss så ska vi se till att hjälpa dig.
Dick Hedenskog
Byggkonsult
